집주인이 보증금 안 돌려줄 때 대처하는 방법 총 정리! - 1. 임차권 양도 (feat. 임차권양도양수계약서 양식 샘플 다운로드)

보증금을 돌려주지 않고 차일피일 미루기만 하는 집주인을 만나셨나요? 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때에는 '임차권 양도', '임차권등기명령', '보증금 반환 소송' 등의 절차를 밟을 수 있습니다. 그 중 임대인의 동의가 있는 임차권 양도에 대해서 정리해보겠습니다.

 

 

1. 임차권양도승낙서 + 임차권양도양수계약서 양식 샘플 (다운로드)

임차권양도를 할 때에는 임차권양도승낙서와 임차권양도계약서가 필요하오니 필요하신 분은 이용하시기 바랍니다. 

 

2. 임차권 양도의 개념, 뜻

 

 아직 계약기간이 남아 있다면 현 세입자가 직접 새로운 세입자를 찾아 남은 계약기간 만큼은 기존과 똑같은 임차 조건으로 임차권을 양도할 수 있는데 이를 '임차권 양도'라고 합니다.

 

 

3. 임차권 양도의 조건 : 임대인의 동의

 

 중요한 것은 아무리 임차인들끼리 임차권양도계약을 하기로 했다고 하더라도 임대인의 동의가 없이는 아무런 소용이 없는데요, 임대인이 임차권 양도에 동의를 해주어야만 기존의 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 모두 포괄적으로 양수인, 즉 새로운 세입자에게 이전됩니다. 즉 기존의 임차인은 종전의 임대차관계에서 완전히 벗어나게 되고, 새로운 임차인은 기존의 임차인이 임대인과 체결하였던 내용 그대로 임대인과 임대차관계를 가지게 되는 것입니다.

 다만, 임차권양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생한 기존임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않으니 새로운 세입자는 임차권을 양도 받았더라도 기존 세입자의 밀린 월세에 대해서는 새로운 세입자가 걱정할 문제는 아닌 것입니다. 

 

 

4. 임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 효력

 

가. 기존임차인과 새로운 임차인 간의 관계

 임대인의 동의가 없더라도 기존임차인과 새로운 임차인 사이에서의 계약은 일단 사적자치원칙으로 인하여 유효하고 기존임차인에게는 임대인으로부터 동의를 받을 의무가 생기게 됩니다. 그러므로 사정이 급해서 새로운 임차인을 먼저 구하게 되었더라도 아직 집을 내주지 않았다는 전제 하에 추후에라도 기존임차인이 집주인의 동의를 받아 별탈 없이 임차권양도를 해줄 수 있다면 아무런 문제가 없게 되는 것이죠.

 

나. 임대인과 기존임차인 간의 관계

 만일 임대인 모르게 임차인들끼리 임차권을 양도하고 이미 집을 내어주었다면 어떻게 될까요? 임대인 입장에서는 말도 없이 자신의 집을 남에게 내준 기존임차인이 너무 괘씸하다고 생각되겠죠? 그러므로 우리 민법은 임대인의 동의 없이 무단으로 임차인이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대하였다고 한다면 임대인은 즉시 기존임차인과 임대차계약을 해지 할 수 있게 하고 있습니다. 

 

다. 임대인과 새로운 임차인 간의 관계

 

 임대인의 동의없이 새로운 임차인이 이미 이사를 하고 입주를 하였다면 이는 임대인에 대해서 불법점유가 되기 때문에 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다.